Investir dans un logement HLM : conditions, règles et réponses aux questions des investisseurs

De plus en plus d’investisseurs s’intéressent aux logements issus du parc social, notamment pour bénéficier de logement bien situés, entretenus et proposés à un prix attractif. Chez Axeliha, nous recevons régulièrement des demandes de porteurs de projets locatifs qui souhaitent mieux comprendre les modalités d’achat et les règles qui encadrent ces ventes. Cette page a été conçue pour répondre en détail aux questions les plus courantes et vous accompagner dans votre réflexion, tout en fluidifiant les échanges avec nos équipes.

Peut-on acheter un bien HLM pour réaliser un investissement locatif ?

Oui, c’est parfaitement possible. Les logements que nous mettons en vente sont ouverts à tous les profils d’acquéreurs, y compris les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine locatif.

👉 Découvrez les conditions d’achats

 

Le montant du loyer est-il encadré ?

 

✔️ Vous achetez au prix affiché

Dans ce cas, vous êtes totalement libre. Le montant du loyer n’est pas encadré, et vous pouvez le fixer selon les conditions du marché local, tout en respectant le cadre légal général applicable à la location (plafonnement éventuel en zone tendue, décence du logement, etc.).

 

✔️ Vous négociez le prix d’achat

Une baisse du prix d’achat entraîne automatiquement l’application de clauses anti-spéculatives. Dans ce contexte, vous devrez respecter un loyer plafonné pendant 5 ans.

Ce mécanisme permet de concilier le soutien aux projets d’investissement et la vocation sociale de ces biens.

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Et en cas de revente ?

 
 

➜ Vous avez acheté au prix affiché

La revente est totalement libre.
Toute plus-value éventuelle vous revient intégralement.

 

➜ Vous avez acheté un bien dont le prix a été négocié

Une baisse du prix entraîne automatiquement l’application de clauses anti-spéculatives, prévues pour éviter que la revente soit source de spéculation rapide.
En cas de revente dans les 5 ans, une partie de la plus-value devra être reversée à Podeliha.

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Puis-je louer mon bien à qui je veux ?

Oui. Que des clauses anti-spéculatives s’appliquent ou non, vous restez entièrement libre du choix de vos locataires.
Vous pouvez donc louer à tout public, sous réserve du respect du droit commun et des obligations du propriétaire bailleur (logement décent, bail conforme, etc.).

Peut-on acheter un bien HLM via une SCI ?

 

Non, en règle générale, les logements sociaux ne peuvent être vendus qu’à des personnes physiques. Cela signifie que les acquisitions via une SCI, une société commerciale ou toute autre structure morale ne sont pas autorisées, conformément à la réglementation encadrant la vente de logements HLM.

 

Toutefois, conformément à l’article L. 443-11 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), il existe une exception précise : les logements occupés, soumis aux plafonds de ressources des Prêts Locatifs Sociaux (PLS), peuvent être vendus à des personnes morales de droit privé (comme une SCI).

Pour que cette vente soit possible, deux conditions majeures doivent être remplies :

 

  1. Le logement a plus de 15 ans : Qu’il soit occupé ou vacant, il peut être vendu à une SCI. Si le logement est occupé, la SCI doit maintenir les baux en cours et respecter les plafonds de loyers sociaux (Art. L. 443-11 et L. 353-2 du CCH).

     

  2. Dérogation pour rééquilibrage urbain : Un logement de moins de 15 ans peut être vendu à une SCI s’il est vacant et après obtention de l’accord du Préfet (Art. L. 443-11 VI du CCH).

     

  3. Vente « en bloc » (plus de 5 logements) : Si une SCI achète plus de 5 logements dans un même ensemble, la priorité d’achat des locataires ne s’applique plus, à condition que la SCI maintienne les baux et les conditions sociales (Art. L. 443-11 VII du CCH).

     

Cette disposition vise à permettre une certaine flexibilité pour la transmission de biens anciens, tout en garantissant la protection des occupants et le respect de la vocation sociale des logements.

Puis-je louer en location courte durée (Airbnb, saisonnier…) ?

Dans la majorité des cas, cela ne sera pas possible. La plupart des règlements de copropriété des immeubles issus du parc social interdisent les locations de courte durée, qu’il s’agisse d’Airbnb, de locations saisonnières ou de séjours touristiques.

 

Cette règle vise à garantir une tranquillité durable pour les habitants et à maintenir un usage résidentiel des logements.

 

Puis-je acheter plusieurs biens HLM ?

Non, du moins pas simultanément.
La réglementation prévoit qu’un acquéreur ne peut acheter qu’un seul bien issu du parc social dans toute sa vie.

 

Une seule exception existe : si vous revendez ce logement pour une raison légitime et démontrée (divorce, mariage, mutation professionnelle, déménagement contraint…), vous avez la possibilité d’en acquérir un autre ultérieurement.

L’objectif est d’éviter l’accumulation patrimoniale sur des biens destinés en priorité au parcours résidentiel des ménages.

 

N’hésitez pas à nous contacter si vous avez d’autres questions !